住宅ローンの返済が困難になった場合の減額猶予交渉｜神奈川県横浜市のG様からの不動産相談
《目次》
- 相談内容
- 返済遅延と、期限の利益の喪失
- 交渉方法
3-1.返済が出来ない客観的な理由が必要
3-2.返済額を元金と金利に分けて考える
3-3.文章の書き方
3-4.任意売却精算時の担保設定と処分後の残高
1.相談内容
借入時は夢多く、収入内で充分返済できると計画してローンを組み、建築した後、何らかの事情で返済が出来なくなった。
「借入れた銀行に減額をお願いしても聞いてくれない」
「生活が成り立つように減額交渉をして欲しい」
など、個人では最も多い悩みだ。
2.返済遅延と、期限の利益の喪失
返済が滞る原因はさまざまであり、次のようなものが多い
- 思わぬ出費（事故や病気など）が重なった
- 収入が減ってしまった
- 詐欺に遭い借金を作ってしまった
- 金利が上がってしまい、返済出来なくなった
- 家族が浪費してしまい、返済ができなくなってしまった
- サラ金などの返済が多額となってしまった
返済が滞り、どうして良いか分からず、返済を止め放置すると3ヵ月で「期限の利益の喪失」（分割返済の権利を失うこと）となり残高の一括返済を請求されることになる。
さらに、何もしないでいると告訴され競売処分となってゆく。この期限の利益の喪失は、なんとしても防ぎたいところだ。
3.交渉方法
「返済が出来ないので減額して下さい」
と頼んでも、口頭では受け付けてもらえない場合がほとんどであり、書面にして提出しなればならない。
3-1.返済が出来ない客観的な理由が必要
返済が何故出来ないのか？
誰もが認める客観的な理由があれば良いが、問題は、自分勝手な理由で返済を滞ってしまった場合である。
この場合は、ある程度のストーリーを作り、十分な反省心を加えて情に訴え、誠意を尽くしてお願いしてゆかなければならない。
3-2.返済額を元金と金利に分けて考える
ローンの返済額は、元金と金利の合計額である。
交渉に於いては、これを分けて考える。
〈 金利だけなら払える場合 〉
毎月の返済金額を元金返済分と金利支払い分とに分け、金利支払いを続けていくことが出来れば、返済分についてはごく少額でほぼ了解を得られる。
しかし、この猶予も6か月か1年間なので毎月の経過報告をしながら1年後には改めて相談を続けることになる。
この減額猶予の間に、家族で話し合いながら対策を練っていく。
返済額が元の金額に戻らなくても、少しずつ増額していけば、相手からの理解も得られ、円満に解決していくものである。
具体的な例
2,000万円の残高で10万円／月の返済をしている場合、金利1.5％とすると、毎月の金利2,000万円×0.015÷12ヵ月＝25,000円、これに返済分10,000円とすると毎月の返済額は35,000円になり、65,000円も減額したことになる。
〈 金利も払えない場合 〉
金利を払えないということは、その家がなくなりアパートへ移っても最低家賃が６万円はかかってしまうので、引っ越しも出来ないことを意味する。
従って、払えないことはない、と思わなければならない。
どうしても払えない場合は、市営住宅などの公共住宅に移転することを勧めている。
3-3.文章の書き方
減額猶予交渉は、担当者だけの判断ではなく、
組織全体の了解が必要となる。
従って書面にして、その書面が担当者から上司へと一人歩き出来るようにする。
それには、最低3つの書面が必要になる。
①返済猶予依頼文
返済できなくなった経緯と、今後の見通しなどについて述べ、必ず将来立ち直ることを誠意を尽くして訴える。
②月間収支表
現在の収支状況を一覧表にまとめ、払えない状況を客観的に説明する。
③借入先と返済額一覧表
他行からの借入がある場合は、全てを一覧表に明示して、同じ返済割合で返済してゆくことを約束する。
3-4.任意売却精算時の担保設定と処分後の残高
いよいよローン返済をあきらめて、住宅を売却、一括返済を考えても残高が残った場合を心配して、売りたくても売れないと思っている人が多い。
しかし、それも誠意を以って交渉すれば通るものだ。
その場合、問題となるのが担保設定だ。
売却金額以上の金額が残っている場合、それぞれの金融機関に了承を取る。
売却後の残金については、毎月の収入から無理のないように少額返済を約束すれば、了解は得られるものである。
