任意売却ご相談｜神奈川県横浜市のE様から不動産相談
今回は神奈川県横浜市のE様からの任意売却のご相談です。
目次
1.ご相談内容
住宅ローンが支払えなくなっており、税金の滞納もある為、家を出るしかない状況になってしまっている。どうにか良い方向に進めてたいと思い相談させて頂いた。
2.相談時の状況
- 各滞納金が大きい
- 売却後も残債務が残るため、債権者との協議が必要
- 瑕疵担保免責での売買
- 室内がとても汚れている
- 競売は避けたい
3.解決のポイント
- 依頼人との信頼関係がとても重要 ※全ての債務を告知して頂き、追加差し押さえ等が後から出てこないようにヒアリングします。
- 各債権者と協議する際の順番、方法がポイント
- 不動産会社担当がスムーズに任意売却を行うためのスキームを知っているか知らないかが重要
- 税金等の滞納について、市町村担当者との協議が円滑に進む方法を知っているかいないかで売却がうまくいくか行かないかが決まる
- 不動産を売却するだけでなく、売主様の引越し先等のアフターフォローは1番大切なのでしっかりフォローしたこと
- 買主様へも物件についてのしっかりした事前説明が必要
4.任意売却までの経緯
相談前の状況
10年前に結婚と同時に家を購入したが、仕事が日給月給の為、収入が安定しない。その為 住宅ローンが常に遅れがちで、固定資産税や住民税も滞納している。更に自宅はゴミ屋敷と化していた。
諸状況を踏まえ任意売却へ
通常売却では残債が残ってしまう為、任意売却の方法を取る事にした。税金については区役所の担当者と相談し、自宅を売却して支払いをするので最低限の支払にして貰った。銀行は債権譲渡をして貰い、債権譲渡先の会社に査定書を出し、残債務の減額を承諾して頂いた。
ゴミ屋敷の為、ゴミの処分費、リフォーム費用の概算見積りを出して、買主を探す事とした。
物件引き渡し後、綺麗な家に住み再出発
税金の滞納額、残債、リフォーム費用の総額を纏めて、買主である不動産業者へ提案し実際に中を見て貰い、買取再販を検討して貰う事にした。ゴミについては出来るだけ家庭ごみで出して貰い、債務の支払いを止めている間に引越し費用を貯めて貰った。
残ったゴミについては、弊社提携業者で安く処分をして貰い買主に支払って貰った。
物件引渡後、売主は職場の近くに引越し、綺麗な家に住み再出発している。勿論、税金の滞納は全て買主に払ってもらっている為、督促も一切ない。
減額して残った銀行ローンについては、債権者と話し毎月１万円づつの支払いにして貰った。
5.不動産相談コンサルタント：山田のコメント
E様の住宅ローン債務は延滞金を含め減額することが出来ました。また滞納税金については延滞金も含め完済する事が出来ました。
しかしもっと早い段階でご相談頂き、当初からの状況やお困りの点をお話しいただけていれば、もっと良い結果になっていたかもしれません。他社にて売却に時間がかかり、焦って当社に相談に来られたケースですが、住宅ローンの延滞がある場合、時間がかかるほど売却が難しくなります。
こうした売却では「恥ずかしい」ということがあると思いますが、お客様の状況をきちんと把握することで良い方向に進めやすくなります。
そうしたことも理解していただけるよう、しっかりとした説明が必要だと改めて感じた案件でした。
